리츠규제 완화,자금조달 방법CP발행가능(기업어음),리츠투자대상 확대,지분비율20%만 보유해도 부동산인정

리츠에 적용됬던 규제완화

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1.돈을 조달할수 있는 방법이 늘어 난다

주식 말고 다른 방법으로 조달. 실제부동산 투자하는 과정에서 돈이 필요한데

리츠가 대출을 받거나 채권을 발행 . 건물하나 더사고 싶다거나 중간에 자금이 필요할때 은행에서 대출받을텐데 cp나 어음은 발행이 불가능하다 .

리츠도 부동산을 사들일때 대출을 끼고산다 . 요즘같이 금리가 오르는 상황에는 대출도 비용을 줄이기위해 갈아타야 수익이 늘어 나는데 . 대출만기가 돌아오면 어디선가 자금을 끌어 와야 하는데 대출금리가 높으면 채권을 찍어야 하는데 채권은 발행하는게 복잡한데 .. 전자단기사채 만기가1년안쪽인 채권을 발행해서 단기자금조달하는 편법을 써왔다 .

앞으로는 리츠들도 기업어음을 발행할수 있도록 허용한다 .기존에 왜 cp를 발행하지 못하게한 이유는 뭘까? 사실은 투자자 보호를 위해서다 . 채권은 발행하려면 투자자들이 부채가 늘어나는것이기때문에 그위험을 알수있게 금융위원회 증권신고서재출 그리고 공시 . 기업어음의 경우 1년 이상인 경우 공시 1년 미만이면 증권신고서 재출의무가 없다 .공시 안해도된다 . 그래서 기업들이 cp를 많이 발행한다 .

리츠들은 불특정 개인들이 많기 때문에 그런것들이 공시를 잘 안하게 되면 건전성에 문제가 생길수 있기때문에 막아놨던 안전장치였다 .

하지만 지금 자금조달 상황이 안좋아서 cp를 허용하기로 했다 .

CP를 발행할때는 신용펴가사 두곳에서 B등급 이상을 받아야 한다 .

CP를 발행가기전에 금융위원회와 사전에 협의 하도록 할 예정이다 .

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2.리츠가 투자할수 있는 대상도 여유로워진다

원래는 리츠가 실물 부동산 뿐만 아니라 부동산펀드 부동산개발사업투자금 부동산법인 도 투자할수 있다 .

여기서 부동산법인은 총자산의 80%이상이 부동산인 법인 리츠도 여기에 해당한다

리츠도 리츠에 투자하는게 가능한데 그럴려면 그 투자 대상에 50%이상의 지분을 초과하서 보유해야 한다 . 투자지분을 50%이상으로 해놓다 보니까 여유가 없을수 있다 .

지분비율을 20% 이상만 보유하면 그것도 부동산으로 인정해서 투자하게 해주겠다 .

부동산 펀드나 리츠에 투자하는 리츠들을 제간접리츠라고 한다 .

리츠5개 모아서 또 하나 건물사는것도 가능해진다 .

그동안 그걸 막아놨던 이유는 ?

원래 리츠를 활성화 할려고 했던게 다양한 부동산 자산에 원래는 사모펀드라든지 돈이많은 기관들만 부동산에 투자를 하다보니까 . 특정 부동산이라고 하더라고 일반적인 투자자들도 접근할수 있게 해준게 공모리츠 .

이걸 재간접리츠를 허용해 주면 또 리츠에 리츠 기존에 있었던 상품에만 투자하는거라 엄격하게 규제를 했다 .

그렇게 하지 말고 실물 부동산에 투자해라 . 그래서 막아둔거다 . 그걸 이제 풀어 준다

재간접리츠의 배당은 조금 달라진다 .

원래는 재간접리츠가 투자한 부동산법인 여기서 발생한 감가상각비는 배당을 할수 없게 되어 있었다 . 감가상각한 금액만큼도 배당금에 포함해서 줄수 있는데 실물부동산에 한해서 했지만 .재감접리츠가 리츠에 투자한것에는 배당으로 주는건 불가능했지만 이것도 배당할수 있게 해주었다 . 재간접리츠가 좀 영역을 넓히기에는 좋은 환경이 되었다 . 리츠라고해서 무조건 실물부동산에만 투자하는것이 아니라는것을 생각해서 투자하자 .

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<개미의 생각>

리츠가 인제 투자한 물건을 정리할때가 슬슬 되어 가는가 봅니다 . 그럴려면 물건을 팔아야 하는데 요즘 건물팔데가 없으니 리츠들끼리 쪼게서 사가도 좋아 . 엑시트해 . 정부에서 신호를 주는걸까 ? 리츠들은 대부분 대기업들이 들고 있는 큰 부동산들이다 . 그래서 통으로 팔기가 힘들다 .. 그래서 리츠로 국민들이 나눠사는 느낌도 있다 .

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