부동산 경매 매각대금 배당순위 ,당해세,법정기일,체납세금,PF대출

1순위 .경매 집행비용

2순위. 경매 부동산 관리에 쓴 비용

3순위. 소액 임차인 최우선 변제금, 최근 3개월치 임금 및 최근 3년간 퇴직금 등

4순위. 당해세 (아래 설명 참고)

5순위. 세금 법정기일보다 먼저 등기한 채권 ,확정일자 있는 보증금

6순위. 임금 제외 근로 관계에서 생긴 채권

7순위. 후순위 국세,지방세

8순위. 국민연금, 고용보험료,건강보험료

9순위. 일반 채권자 채권

(더 자세한 내용은 법률구조공단 홈페이지 참고)

대한법률구조공단 (klac.or.kr)

대한법률구조공단

3순위 예시.. 치킨집 사장이 망했을경우 알바비 부터 주고 나머지를 받을수 있다 .

(세입자 보다 직원이 더 약자라고 보는 판단)

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당해세 -- 확정일자를 받으면 그게 변제순위라고 알고 있지만

권리설정일 을 받아도 먼저 받아가는 무적의 세금,

어떤 채권들 보다도 값아야 하는세금

빌라왕 예시 - 63억 세금 . 이금액이 당해세 . 임차인이 빌라에 들어간 이후에 생긴 세금이라도 종부세는 당해세에 들어가기 때문에 종부세 먼저 갑는다

빌라왕 같이 다주택자의 종부세는 안분한다 . 주택의 공시가격으로 비율을 안분 해서 물건별로 적용

당해세에는 지방세가 있는데 법안이 바뀌지 않아서 이건 그래도 이전처럼 당해세로 먼저 징수한다 .

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국세 기본법(세금의 헌법)

35조 국세 우선의 원칙

국세는 다른 채권에 우선해서 징수한다.

다만 경매비용, 먼저 선순위 채권, 임차보증금은 예외다.

그러나 해당 재산에 부과한 상속세,증여세,종합부동산세는 선순위 채권 , 보증금보다 무조건 우선한다 .

(재산세,자동차세,도시계획세,공동시설세,지방교육세 등,지방세도 당해세 존재)

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<전세금 2억5천만원 종부세 체납세금 1천만원 낙찰가 2억원인 빌라>

1. 제3자가 낙찰 받는다면 - 대항력있는 임차인 보증금은 낙찰자가 무조건 인수(실제 인수가격 2억6천만원,유찰)( 낙찰을 받아도 보증금을 물어줘야 한다는말)
2. 세입자가 직접 낙찰- 집주인 세금 1천만원 갚아주고 사실상 빌라 2억6천만원에 인수 (울며 겨자먹기로 직접 낙찰 받아야 한다 . 그나마 훗날 부동간 가격이 오르길 기대하며 ..)

**앞으로 바뀌는 제도**

전세사기 피해 방지방안

1. 집주인 체납세금 확인방법

현재: 임대차 계약 전 집주인 동의 필요

4월1일부터 : 임대차 계약 이후 입주 전까지 집주인 동의 없이 가능

(체납세 있으면 계약 해지 가능한 표준임대차계약서 도입,임대차 계약 전 집주인 납세 증명서 요구권 보장)

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2.당해세 최우선 순위 예외 인정

4월1일 이후 매각 허가 결정된 집은 세입자 확정일보다 법정기일 늦은 후순위 당해세는 보증금 먼저 변제

당해세에는 지방세가 있는데 법안이 바뀌지 않아서 이건 그래도 이전처럼 당해세로 먼저 징수한다 .

 

<법정기일>

1. 금융기관에서 저당권이나 근저당권을 설정할때는 대출을 해준날 . 등기를 올릴때 실행일
2. 세금의 법정기일은 신고일(부가세,소득세 처럼 신고하는 세금). 고지서 발송일 (받는 날이 아니고 우편물을 보낸날). 결론적으로 법의 헛점이 있다 . 우편물이 도착하기전 까지는 붕 뜨는 시간 . 결국 사기꾼은 이런 시간도 노릴거 같다 .

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PF대출에서도 체납증명서를 세금독촉이 하는 중에 발급받아서 은행에서 대출을 받는다 . 독촉중에는 미납으로 확인이 안되기때문에 이를 노린 대출이 많아서

추후 은행권에서 PF대출 경매가 나오는 경우가 종종 있다 .

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안보이는 세금 압류는 나와 있지만

경매에 들어가야 법정기일과 정확한 세금액수 알수 있습니다 .

경매에 들거가야 법원에서 신고를 받고 순서를 정해줍니다 .

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등기등본에 체납상황을 넣을수 없는 이유는

세금중에는 매일매일 늘어나는 세금이 있는데

매일매일 변한 금액을 넣는것이 행정력 비용때문이라는 의견도 있다 .

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