2022년10월 이후 리츠가 20%이상 급등한이유 . 단순 임대수수료 뿐만 아니라.임대 회사에 지분투자가능

KRX리츠 상위 10개 지수를 보면 지난해 10월 한당동안만 16%넘게 급락

ESR켄달스퀘어리츠

제이알글로벌리츠

롯데리츠

SK리츠

신한알파리츠

코람코에너지리츠

디앤디플랫폼리츠

NH올원리츠

이리츠코크랩

신한서부티엔디리츠

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지난해 10월에 뭐가 있었지 ? 레고랜드 사태

그나마 신한알파리츠 처럼 크고 탄탄한건 하락율이 적었다 .

10월20일 6,170원 까지 갔지만 6,940원 까지 상승했다 .

 

리츠 주식들이 시장대비 많이 빠진이유는 부동산에 투자한다는것과 대출을 일으켜 이를 통해 투자한다는것 으로 본다 .

부동산 시장의 침체 레고랜드사태로 인해 채권시장 불안이 매도세를 부추겼다

리츠는 주주의 투자금으로만 부동산을 사서 운용하는게 아니라 그 투자금을 기반으로 더많은 대출을 일으켜서 신규자산을 편입한다.

이게 경기가 좋고 금리가 낮으면 아주 좋은 투자지만

반대로 요즘처럼 금리가 급등하면 빌딩에서 받는 월세 대부분이 이자를 내는데 나가는 바람에 배당이 줄어드는 문제가 생긴다

이런 대출들은 만기가 긴게 아니라 짧으면서 대출을 계속 연장해 가는거라

자금시장이 악화되니까 리츠가 빌린 대출을 은행이 만기연장을 안해주는게 아니냐는 걱정이 시장에 있었다 .

연장을 안해주면 최악의 경우에는 빌딩이 경매에 나오는 상황이 발생할 수 있기 때문에 대출 만기가 가까운 리츠는 가격이 상대적으로 많이 빠진 경향이 있었다 .

최근 두달 사이에는 보유자산 가치보다 너무 많이 떨어졌다 라는 인식이 부각되면서 두자리수 반등을 하고 있다

많이 오른 종목은 20% 초반까지도 올랐고

다른주 리츠 종목들도 10% 대 상승률을 기록했다

리츠가 고배당이라 인플레이션 햇지 종목으로 부상되고 있다 .

자금조달시장이 비교 안정되었고 , 정부가 제도 개선을 내놓은 것이 호제로 작동한거 같다 .

앞으로는 부동산으로 인정되는 범위를 넓혀서 투자자산을 더 다양하게 할수 있도록 허용.

현재 부동산 법인지분 50% 를 초과 소유해야지 부동산 투자지분으로 인정 했지만

앞으로는 이걸 20%로 낮춘다.

지금처럼 특정분야에 투자자산이 집중되면 그 분야에 부동산 경기가 꺽였을때 리츠가 받는 영향도 커진다 . 투자자산이 많아지면 포트폴리오를 분산하는 효과를 기대할수가 있다 .

해외리츠처럼 공통투자라던지 투자협약 가능성이 높아진다.

리츠투자자산이 주택이 50% 오피스가 26% 정도 였다면

헬스케어리츠 라든지 내집마련 리츠, 리츠형 도심복합 개발사업등 새로운 모델의 리츠가 가능하다.

현재는 호텔과 임대주택 리츠만 일반지분 법인 10% 소유 가능

이런 헬스케어리츠에도 허용이 되면서 시너지 효과 기대 .

예를들면-----------------------------------------------------------------

예전에는 주택이나 오피스빌딩이 주 투자자 였으나

지금은 노인들을 위한 헬스케어센터 빌딩을 사고

운영을 별도의 회사가 맡으면 그 회사만 돈을 버는데

그 회사에도 리츠가 지분을 10% 이상 보유함으로서 수익성을 높일수 있게 허용

 

장기보유와 운영을 통해서 사회적 역활도 수행할 수 있다는 점에서 시너지 효과를 기대

원활한 자금지원을 조달하기 위해 CP 기업어음 발행 허용

현재는 담보대출 회사채가 대부분 이라 자금조달에 제약이 많았는데

만기가 짧고 증권신고서를 제출하지 않아도 되는 기업어음발행이 가능해 지면

리츠자금조달 채널도 다각화 될것으로 기대한다

 

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